昨天出台的房地产三支箭，算是有史以来最务实、让人看到希望的一个真正创举文件。
全网都在骂40年房贷，骂错了地方。
昨天央行和金监总局发了171号文，热搜全是"还到62岁""一生为银行打工"。我把全文读完了，40年是整份文件里最不重要的一条。
真正的大事是第二十六条：存量房贷借款人阶段性失去收入、还款困难的，银行可以协商延后还款、贷款展期、延迟还本。
这条什么意思？中国第一次承认，房贷合同可以谈。有个电影叫伟大的创举，我认为是庶民的胜利。
过去三十年，企业债能重组，地方债能置换，只有家庭的月供一分不能少、一天不能晚。断供只有一条路：催收、起诉、法拍。
为什么现在要给居民重组率？说白了，很多钱可以少还来，甚至真的不用还来？看法拍市场就懂了，评估价500万的房子，七折挂拍，很多五折才成交。银行收回350万，覆盖不了本息，差额计提坏账，诉讼费评估费还得自己垫。
更狠的是连锁反应：一套五折成交，周边挂牌价全被打下来，其他抵押品跟着缩水，银行资产跟着烂。美国2008到2011年就是这么螺旋下去的：断供、法拍、砸盘，更多人资不抵债，更多断供。
美国什么时候才建贷款重组机制？2009年3月，雷曼倒了半年、几百万套房子进了法拍流水线之后。中国这次，螺旋已经成型，现在开始抽刀断水， 算是制度下的创举了。
这就是我说它务实的原因：终于不托价格了。限跌令、收储、放松限购，救的全是价格，全没救住，因为价格背后是回不来的需求。
第二十六条不碰价格，只修现金流。价格是市场，救不了；还款计划是合同条款，改得了。把救不了的放弃，把改得了的改到位，这是这几年地产政策里第一次。
但务实不等于万能。整条政策押在"阶段性"三个字上。收入半年后回来，展期三赢：银行全额收回，家庭保住房子，市场少一套法拍盘。收入永远回不来，展期就是多付两年利息之后接着违约。美国HAMP早期重组贷款，再违约率一度接近一半——一半的"暂时困难"，事后证明是永久的。这个政策买到的是时间，时间里长不长得出收入，政策管不了。
这个判断对不对，要看三个方面：
一，金监总局后续细则里，重组贷款五级分类降不降级，不降级银行报表就开始失真，日本九十年代僵尸贷款就是这么来的；
二，银行实际受理率，条文写的是"可以"协商，不是"必须"；
三，两年后重组贷款的再违约率。
落到交易：短期利好银行，不良生成放缓，法拍损失延后确认。
地产开发商没份，这条政策一套新房都不多卖，只是少了法拍盘砸二手房价格。
有人说地产股要跟着涨，我不认为——新政从头到尾，没造出一个新买家。
你身边"阶段性失去收入"的人里，几成能在两年内把收入涨回来？这个比例，就是这条政策的成败。
我还是对两年抱有信心的，为什么？这样至少消费会复苏一些，导致流动性变好，企业可能变好，会形成一个正向循环。这几年，都是被负向循环搞死了，没收入、交按揭、收入减少、法拍房。。。全部是向下的螺旋。
至少我们有2年的螺旋中断了，对整个经济不要那么悲观了，这等于变相的提升了消费。
从这里，我依然看到，房地产依然是中国经济的核心的核心。你说是吗？
第26条，中国房地产政策开始务实了，房奴有指望了？中国开始注重居民资产负债表修复了，这是实质性的经济见底的标志。
昨天出台的房地产三支箭，算是有史以来最务实、让人看到希望的一个真正创举文件。 全网都在骂40年房贷，骂错了地方。 昨天央行和金监总局发了171号文，热搜全是"还到62岁""一生为银行打工"。我把全文读完了，40年是整份文件里最不重要的一条。 真正的大事是第二十六条：存量房贷借款人阶段性失去收入、还款困难的，银行可以协商延后还款、贷款展期、延迟还本。 这条什么意思？中国第一次承认，房贷合同可以谈。有个电影叫伟大的创举，我认为是庶民的胜利。 过去三十年，企业债能重组，地方债能置换，只有家庭的月供一分不能少、一天不能晚。断供只有一条路：催收、起诉、法拍。 为什么现在要给居民重组率？说白了，很多钱可以少还来，甚至真的不用还来？看法拍市场就懂了，评估价500万的房子，七折挂拍，很多五折才成交。银行收回350万，覆盖不了本息，差额计提坏账，诉讼费评估费还得自己垫。 更狠的是连锁反应：一套五折成交，周边挂牌价全被打下来，其他抵押品跟着缩水，银行资产跟着烂。美国2008到2011年就是这么螺旋下去的：断供、法拍、砸盘，更多人资不抵债，更多断供。 美国什么时候才建贷款重组机制？2009年
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