恒基地产首席财务官冯玉麟表示，香港住宅市场对加息的敏感度一直不高，原因是租金回报率的上升，正好抵消了借贷成本的增加。他说，尽管市场普遍预期12月可能还会加息，加上内地相关部门持续收紧资金跨境流动，近期几个新盘项目依然销售顺利，很快就售罄，就算12月真的加息，市场情绪预计也不会有太大变化。

官方数据显示，今年前九个月香港楼价累计上涨约7%。

冯玉麟把这种韧性归因于2023到2024年间建筑活动的放缓——这导致2026和2027年新房的实际交付量相对有限，供应端的紧缩，客观上给了楼价一个支撑。

他同时透露，香港住宅供应要到2029或2030年才会重新放量，而且新增供应会高度集中在新界北部都会区一带。

从公司自身的资产负债表来看，恒基地产目前的重点是降低负债率，同时让收入结构更加多元化；不过公司仍会持续在北部都会区寻找新的开发机会。

这件事折射出的看点是：当加息预期和资金流动限制同时存在的情况下，香港楼市依然能靠租金回报和供应紧缩撑住价格——这种“以租养供”的逻辑，能不能在接下来几年供应重新放量之后继续奏效，会是判断香港楼市下一轮周期走向的关键。